När du väl har tagit beslutet om att hyra ut ditt boende i andra hand, är det dags att börja tänka på tillstånd. Detta ska du söka antingen från förstahandsvärden eller bostadsrättsföreningen beroende på om du bor i en hyres- eller bostadsrätt. Att skaffa uthyrningstillstånd är lättare än många tror. Den här guiden hjälper dig att förstå allt som har med tillstånd att göra.
Andra guider du kanske är intresserad av:
• Hur skriver man ett andrahandskontrakt?
• Måste man betala skatt när man hyr ut i andra hand?
När behöver jag ha uthyrningstillstånd?
Om du har för avsikt att hyra ut hela din bostad behöver du ett tillstånd. Detta gäller vare sig du bor i en hyres- eller bostadsrätt. Du behöver ha tillstånd för all typ av uthyrning där du själv inte bor kvar i lägenheten. När det gäller bostadsrätter finns det oftast beskrivet i föreningsstadgarna hur detta ska gå till.
Inneboende - inget tillstånd
När du hyr ut ett rum i din lägenhet, behöver du inte söka tillstånd hos hyresvärden/bostadsrättsföreningen. Detta av den anledningen att du själv bor kvar i lägenheten och din inneboende inte anses bruka bostaden självständigt.
Din partner flyttar in - inget tillstånd
Om du och din partner väljer att flytta ihop, behöver ni inte söka tillstånd hos värden. Du som hyresgäst/bostadsrättsägare, behöver med andra ord inte kontakta värd/förening om din partner flyttar in i din lägenhet.
Vän vaktar lägenheten - tillstånd kan behövas
Det kan ibland vara svårt att dra en gräns mellan vad som är en inneboende och vad som är att hyra ut i andra hand. Lagen säger att om din vän använder din lägenhet självständigt, behöver du tillstånd. Detta gäller även om personen bor hos dig utan att betala. Det är självklart ingen fara om din vän passar din lägenhet i ett par dagar, men om hen bor hos dig under en längre tid och brukar lägenheten på ett självständigt sätt, så behöver du ett tillstånd. Lagen specificerar inte vad självständigt betyder men man kan ha som tumregel att, om hyresgästen självständigt använder bostaden och allt som tillhör den utan att dela på den i praktiken med dig på frekvent basis så är det andrahandsuthyrning. Det räcker alltså inte att du är i bostaden 1 gång i månaden utan båda måste i praktiken dela på utrymmet som finns i bostaden.
Hur ansöker jag om uthyrningstillstånd?
När du ansöker om tillstånd kommer din hyresvärd/bostadsrättsförening i regel alltid vilja veta tre saker: (1) Skälet till att du vill hyra ut (2) Vem du vill hyra ut till (3) Under hur lång tid du vill hyra ut Dessa tre punkter ska finnas med i alla typer av avtal och tillstånd som hanterar andrahandsuthyrning. Du kan antingen be din värd/förening att ta fram ett formulär, eller så hämtar du ett själv.
Slipp tappa hyresgäster med villkorat tillstånd via oss
Eftersom föreningen vill veta vem du hyr ut till innan de ger dig ett tillstånd, uppstår här en klassisk “hönan eller ägget”-problematik som kan vara ganska jobbig. Det går snabbt på andrahandsmarknaden, så om du efter att ha hittat en intresserad hyresgäst måste vänta i flera dagar på att få tillstånd från föreningen, kommer intressenten sannolikt ha hunnit skrivit kontrakt med någon annan. Därför har vi lagt till en paragraf i vårt avtalsverktyg som ger dig ett villkorat tillstånd från föreningen. Det betyder att du med gott samvete kan skriva under ditt hyresavtal innan du erhållit det officiella tillståndet från föreningen, för att slutföra tillståndsansökan efter att kontraktet signerats. Detta gör processen enkel både för uthyrare (som inte behöver oroa sig för att tappa en bra hyresgäst), och för bostadssökande (som då vet att det enda som kan påverka chansen till bostad är ett beslut som ligger utanför uthyrarens räckvidd).
När får jag hyra ut?
Det finns en mängd olika anledningar till att hyra ut sitt boende i andra hand, men beroende på om du har en hyresrätt eller bostadsrätt ser kraven lite olika ut.
För tillstånd att hyra ut din hyresrätt behöver du ha en anledning
Enligt 40§ Hyreslagen krävs så kallade beaktansvärda skäl för att få tillstånd, vilket i praktiken betyder:
- Att du p.g.a. arbete, studier, vård av anhörig eller annat behöver flytta till en annan ort.
- Att du vill prova på sambolivet med en partner.
- Att du blivit sjuk och kan av den anledningen inte bo hemma.
- Att du ska på en längre resa och inte vill att lägenheten ska stå tom.
- Att du av någon anledning vill flytta hem till föräldrarna ett tag.
- Att du vill flytta in på ett äldreboende och inte orkar ta tag i försäljning på en gång.
Listan kan göras hur lång som helst. Dessutom är lagen inte knivskarp när det kommer till att definiera beaktansvärda skäl och varje person kan ha sin egen anledning till att hyra ut boendet. Så länge man förklarar vilka skälen är, så ska det inte vara några problem!
Enklare att få uthyrningstillstånd för bostadsrätter
För tillstånd att hyra ut en bostadsrätt krävs endast skäl, och inte beaktansvärda skäl, sedan Bostadsrättslagen (7 kap. 11 §) ändrades i juli 2014. Med andra ord kommer du i princip bara att nekas tillstånd om din bostadsrättsförening har en god anledning.
När kan jag nekas uthyrningstillstånd?
Om hyresvärden/bostadsrättsföreningen inte godtar dina skäl till uthyrning, kan de säga nej. Det finns anledningar till uthyrning som din värd/förening sällan - om någonsin - kommer acceptera. Exempel på sådana kan vara att du hyr ut ditt boende i rent vinstsyfte, att du aldrig själv planerat att flytta in utan endast betraktar boendet som en kassako. Ett annat skäl som i regel kommer nekas kan kallas för hotelluthyrning. Det är när du endast hyr ut ditt boende under korta perioder, ofta med orimligt hög hyra. Det kan också vara så att din planerade hyresgäst kommer med dåliga referenser och din hyresvärd/bostadsrättsförening av den anledningen inte vill ge dig ett tillstånd. Som tidigare nämnt måste värden/föreningen ha goda skäl till att neka. Lagen är inte helt tydlig när det gäller vad som är beaktansvärda skäl för en hyresvärd/bostadsrättsförening, men de måste kunna argumentera för sin sak.
Du får inte bli nekad utan anledning
Samtidigt som lagen säger att den som vill hyra ut sitt boende ska ha beaktansvärda skäl, säger den också att hyresvärden/föreningen ska ha en befogad anledning till att neka. Hyresvärden/föreningen har med andra ord också en skyldighet att förklara sig. Säg t.ex. att hyresvärden säger nej då hen tror att din hyresgäst kommer missköta sig. Om värden/föreningen inte kan ge riktiga skäl till varför de tror det, har de ingen rätt att neka dig ett tillstånd. Sammanfattningsvis kan man säga följande: du kan inte bara nekas ett tillstånd. Om du har ett rimligt skäl för att vilja hyra ut ditt boende, ska du få ett tillstånd. Om du uppvisar beaktansvärda skäl till uthyrning och värden/föreningen säger nej, kan du vända dig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan hjälpa dig att få ett uthyrningstillstånd i en situation där värden/föreningen sagt nej. Detta tillstånd gäller en begränsad tid och är begränsat till en person. När du skickat ansökan till hyresnämnden, kontaktar de i sin tur din värd/förening. Din värd/förening kan inte neka dig uthyrningstillstånd för att din hyresgäst är/tycks vara oförmögen till att betala hyran/avgiften. Att denna betalas är nämligen alltid ditt ansvar.
Hyra ut svart, är det att hyra ut utan tillstånd?
Vad betyder det att hyra ut svart? När folk pratar om att hyra ut "svart" betyder det oftast att man hyr ut utan tillstånd. Det är inte bara olagligt, utan försvårar uthyrningen både för hyresgäst och hyresvärd. Varför hyr man ut svart då? Kanske har man inte anledning att hyra ut, eller så har man blivit nekad av sin hyresvärd eller bostadsrättsförening. Ofta är det däremot så att personen i fråga helt enkelt inte sökt tillstånd eller är medveten om sina rättigheter att hyra ut. Så innan du hyr ut eller hyr svart, ta en extra titt på tidigare paragrafer.
Varför är det så viktigt med uthyrningstillstånd?
Ett tillstånd vid andrahandsuthyrning kan ses som en överenskommelse mellan dig och din hyresvärds- eller bostadsrättsförening. Att du har fått ett tillstånd vittnar inte bara om att ni är överens, det är också något som visar din hyresgäst att allt är som det ska. Man kan med andra ord säga att tillståndet på många sätt är nödvändigt för att uthyrningen ska få en bra start. Om det under uthyrningsperioden av någon anledning skulle uppstå något problem, är det särskilt viktigt att ha ett tillstånd som visar vad man faktiskt kommit överens om. Således är också tillståndet nödvändigt för att uthyrningen ska få ett gott slut. Om din hyresvärd/bostadsrättsförening upptäcker att du hyr ut ditt boende utan tillstånd, kan de skicka en så kallad anmodan om rättelse. Du får då en kort tid på dig att få din hyresgäst att flytta. Se dock inte på detta som bara en knackning på dörren när du har fest. Om du väljer att hyra ut ditt boende utan tillstånd, ligger rätten hos värden eller föreningen.
Hyresrätt – Du som hyresgäst riskerar att förlora det avtal du har med din hyresvärd. Om din hyresvärd upptäcker att du hyr ut ditt boende utan tillstånd, kan du med andra ord riskera att förlora din lägenhet.
Bostadsrätt – Det står ofta i föreningsstadgarna hur en korrekt andrahandsuthyrning ska gå till. Om du bryter mot dessa stadgar får du i regel en varning. Om något skulle gå väldigt fel, kan du som bostadsrättsägare bli ombedd att sälja och flytta.
Så gör dig själv en tjänst - hyr ut med tillstånd
Det är lätt att skaffa ett tillstånd. Det erbjuder också dig som hyresvärd en typ av lättnad då du vet att allt är som det ska. Att hyra ut ett boende i andra hand är någonting bra och det vet alla, så att det bor någon i din lägenhet är med andra ord inget som din värd ska ha ett problem med.
Vill du lära dig mer?
• 12 kap. Jordabalken (Hyreslagen)