Den här artikeln ger en översikt över reglerna för uthyrning och är tänkt som vägledning. Reglerna kan skilja sig åt beroende på vilken typ av bostad det gäller och omständigheterna för just din uthyrning. Kontrollera därför alltid vilka regler som gäller för din specifika uthyrning. Qasa erbjuder inte juridisk rådgivning eller individuella bedömningar av specifika uthyrningar eller hyror.
Innehåll:
- Om du vill hyra ut din hyresrätt
- Om du vill hyra ut din bostadsrätt, villa, äganderätt eller inneboende
- Ta inte ut för hög hyra
Sedan den 1 februari 2013 gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostad du äger eller en hyresrätt. Då började lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad att gälla vilket resulterade i att bostadsägare och hyresgäster fick större frihet att komma överens om hyran, medan samma regler som tidigare fortsatte gälla för uthyrning av hyresrätter.
Sedan den 1 juli 2026 gäller en helt ny privatuthyrningslag som ersätter den gamla lagen från 2013. Syftet med den nya lagen är att skapa en mer flexibel hyresmarknad, förenkla regelverket för privatpersoner, samt öka utbudet och frigöra fler bostäder genom ett bättre utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet (Prop. 2025/26:187, s.1). Lagändringarna innebär att reglerna för hyressättning skiljer sig kraftigt åt beroende på om du hyr ut en hyresrätt eller en bostad du äger.
Om du vill hyra ut din hyresrätt
Hyr du ut din hyresrätt gäller fortfarande Hyreslagen och hyresnivån avgörs utifrån bruksvärdesprincipen. Det är alltså inte upp till dig att fritt sätta hyran beroende på hur mycket hyresgästen är villig att betala. Kortfattat får du hyra ut för samma hyra som du själv betalar, med tillägg för fasta kostnader och 15 procent ifall du hyr ut möblerat. Du kan läsa mer på Sveriges Domstolar.
När du hyr ut din hyresrätt via Qasa är det du som hyresvärd som ansvarar för att hyran är laglig och skälig enligt svensk hyreslagstiftning. Hyran bestäms genom en överenskommelse mellan dig och hyresgästen, Qasa ger inte råd om vilken hyresnivå som ska sättas för en enskild bostad, som hyresvärd bör du säkerställa att hyran sätts i linje med den lag som som gäller för just din uthyrning. Hör gärna av dig till vår support om du behöver hjälp med att ändra hyran i ditt hyresavtal innan signering.
Det kan vara bra att känna till att praxis från Hyresnämnden och Svea hovrätt visar att den totala kostnaden för hyresgästen vid andrahandsuthyrning kan beaktas vid bedömningen av vad som anses vara en skälig hyra (så kallad överhyra). Det innebär att även en eventuell serviceavgift, till exempel till Qasa, kan ingå i den totala kostnaden som hyresgästen betalar. Som hyresvärd är det därför viktigt att ta hänsyn till hela den kostnad som hyresgästen faktiskt har, inklusive eventuell serviceavgift, när hyran sätts. Om den totala kostnaden bedöms överstiga vad som är tillåtet enligt lag kan det i vissa fall leda till återbetalningsskyldighet.
Vi rekommenderar att du sätter hyran för din hyresrätt med omsorg och i enlighet med gällande regler, med hänsyn till alla kostnader som påverkar hyresgästen.
Övriga tillägg
Du har även rätt att göra tillägg på hyran för övriga kostnader som hör till lägenheten (t.ex. el, gas, tv-licens, p-plats, internet etc.).
Om du vill hyra ut en bostad du äger
Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller sommarstuga, eller bara ett rum, är det inte längre bruksvärdet eller den gamla kapitalkostnads-metoden du ska förhålla dig till för avtal tecknade från och med den 1 juli 2026.
Det är då den nya privatuthyrningslagen som gäller, och reglerna tillåter en betydligt friare hyressättning baserad på marknadens efterfrågan. Kort kan man säga att utgångspunkten är att en skälig hyra nu bedöms utifrån en jämförelse med vad som i allmänhet tas ut vid liknande privatuthyrningar på orten, i stället för att bindas till hypotetiska räntekostnader. Det har ändrats för att göra reglerna mer lättillgängliga och förutsägbara för privatpersoner.
De gamla kapitalkostnadsreglerna fortsätter att gälla för avtal som har tecknats innan den 1 juli 2026. De nya reglerna gäller alltså inte retroaktivt på redan pågående kontrakt.
När du skapar en annons för en ägd bostad föreslår vårt system en rekommenderad hyra baserad på bostadsdata och lokala marknadshyror via Qasa. Detta är dock endast ett förslag; hyran bestäms mellan dig och hyresgästen, och som hyresvärd ansvarar du själv för att hyresnivån följer gällande lagstiftning. Qasa ger inte råd om vilken hyresnivå som ska sättas för en enskild bostad, som hyresvärd bör du säkerställa att hyran sätts i linje med den lag som som gäller för just din uthyrning.
Lite mer om marknadsjämförelse (tidigare kapitalkostnad):
Med de nya reglerna har begreppet kapitalkostnad slopats. Hyran bestäms i stället till ett fast belopp som parterna kommer överens om. För att hyran ska anses skälig får den inte väsentligt överstiga marknadshyran för motsvarande privatuthyrda bostäder i samma område.
Rörliga tillägg på hyran får endast göras om de baseras på den faktiska förbrukningen av exempelvis el, värme eller vatten. Detta beslutades för att skydda hyresgäster mot extrema överhyror samtidigt som hyresvärdar får ta ut en hyra som speglar marknadsvärdet.
Lite mer om driftkostnad och omfattning:
Den nya privatuthyrningslagen har utökats till att gälla uthyrning av högst två bostadslägenheter som inte utgör en del av din egen bostad. Regeringen ändrade detta eftersom det tidigare regelverket (som bara tillät en bostad) ansågs hämma personer från att exempelvis hyra ut både en bostadsrätt och ett Attefallshus på tomten. Hyr du ut tre eller fler bostäder räknas det som näringsverksamhet och då gäller istället Hyreslagens bruksvärdesregler för samtliga upplåtelser (läs mer om bruksvärde här).
Exempel:
En bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andra hand i ett populärt område där liknande privatbostäder brukar hyras ut för cirka 14 000 kronor i månaden. Tidigare behövde du räkna ut en skälig avkastningsränta och addera driftkostnader, vilket gav en strikt maxhyra (t.ex. 12 700 kr).
Efter den 1 juli 2026 kan du och hyresgästen fritt avtala om exempelvis 14 000 kronor i månaden, eftersom hyran ligger i linje med vad liknande privatuthyrningar på orten kostar. Det är dock viktigt att komma ihåg att avtalet måste ha ett fast belopp och att du som mest får hyra ut två bostäder enligt dessa flexibla regler.
Ta inte ut för hög hyra
Hyresrätt - Om du har tagit ut en för hög hyra, kan du få ett väldigt tråkigt brev på posten och detta ganska långt efter att uthyrningsperioden är avslutad. Din hyresgäst kan nämligen gå till Hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetalningsskyldig för upp till två års mellanskillnad mellan hyran din hyresgäst betalat och den hyran som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran.
Ägd bostad - En stor förändring från och med 1 juli 2026 är att det införs en ny skyddsregel mot överhyror även för ägda bostäder. Om den avtalade hyran är väsentligt högre än marknadshyran för liknande privatuthyrningar på orten, kan Hyresnämnden sänka hyran.
Till skillnad från tidigare (då en sänkning bara gällde framåt i tiden) kan du nu bli återbetalningsskyldig retroaktivt från dagen för ansökan till nämnden, och i vissa allvarliga fall ännu längre tillbaka om du agerat i strid med tro och heder. Ändringen gjordes för att stärka konsumentskyddet för andrahands-hyresgästerna på en friare marknad.