Oavsett varför du väljer att hyra ut, kommer du behöva ta ställning till den mest centrala frågan av dem alla: hur hög ska hyran vara? I den här guiden har vi valt att samla allt viktigt som finns att veta om reglerna kring hyressättning.
- Om du vill hyra ut din hyresrätt
- Om du vill hyra ut din bostadsrätt, villa, äganderätt eller inneboende
- Ta inte ut för hög hyra
Sedan den 1 februari 2013 gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostad du äger eller en hyresrätt. Då började lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad att gälla vilket resulterade i att bostadsägare och hyresgäster fick större frihet att komma överens om hyran, medan samma regler som tidigare fortsatte gälla för uthyrning av hyresrätter.
Den här artikeln handlar om långtidsuthyrning. För information om semesterboenden titta här!
Om du vill hyra ut din hyresrätt
Hyr du ut din hyresrätt gäller Hyreslagen och hyresnivån avgörs utifrån bruksvärdesprincipen. Det är alltså inte upp till dig att fritt sätta hyran beroende på hur mycket hyresgästen är villig att betala. Kortfattat får du hyra ut för samma hyra som du själv betalar, med tillägg för fasta kostnader och 15 procent ifall du hyr ut möblerat. Du kan läsa mer på Sveriges Domstolar.
Lite mer om bruksvärde
En lägenhets bruksvärde definieras som det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det innebär att hyran bör motsvara hyresnivån för liknande bostäder, med hänsyn taget till bostadens standard, storlek, läge, planlösning, byggår etc. Bruksvärdet motsvarar hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper och är oberoende av vem som för tillfället bor i lägenheten. Det spelar med andra ord ingen roll om det är en barnfamilj eller ett singelhushåll som bor i en lägenhet med tillgång till lekplats eller i närheten av barnvagnsvänliga kaféer. Bruksvärdet avgörs genom att jämföra bostäder med varandra och genom förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster.
Ofta ligger din förstahandshyra redan på bruksvärdesnivån. Du kan alltså hyra ut din hyresrätt för samma hyra som du betalar, med några tillägg.
Hyr du ut möblerat?
Om du hyr ut en möblerad lägenhet får du lägga på 15 procent på din egna hyra. För att räknas som möblerad räcker det inte med en sliten säng, en trasig soffa och några pallar, utan lägenheten måste vara fullt möblerad så att det går att bo där utan att andrahandshyresgästen tvingas ta dit egna möbler.
Övriga tillägg
Du har även rätt att göra tillägg på hyran för övriga kostnader som hör till lägenheten (t.ex. el, gas, tv-licens, p-plats, internet etc.).
Om du vill hyra ut en bostad du äger
Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller sommarstuga, eller bara ett rum, är det inte bruksvärdet du ska förhålla dig till. Det är då lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad som gäller, och hyresreglerna tillåter för en betydligt högre hyra.
Kort kan man säga att en skälig hyra får inte överstiga din kapitalkostnad (de räntekostnader du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad) och driftkostnaden (t.ex. avgift till föreningen, el, bredband etc.). Du kan läsa mer på Sveriges Domstolar.
Lite mer om kapitalkostnad
Med kapitalkostnad menar man de räntekostnader du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, vilket anses vara ett par procent över riksbankens referensränta. Riksbankens referensränta hittar du här.
Notera att beräkningen inte är kopplad till dina faktiska lånekostnader: om bostaden är belånad eller inte saknar alltså betydelse.
Lite mer om driftkostnad
Med driftkostnad syftar man på de kostnader du har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut i. Exempel är avgift till föreningen, slitage av möbler, el, bredband etc.
Exempel
En bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1900 kronor/månad och övriga kostnader för el och bredband är 800 kronor/månad. Med en skälig avkastningsränta på 4 procent lyder uträkningen:
(3,000,000*0,04) / 12 + 1,900 + 800 = 12,700 kronor
Detta är alltså hur mycket du får ta ut i hyra. Det är dock viktigt att komma ihåg att lagen endast gäller den första upplåtelsen. Om du vill hyra ut flera bostäder gäller samma regler som för hyresrätter för de övriga upplåtelserna.
Ta inte ut för hög hyra
Hyresrätt - Om du har tagit ut en för hög hyra, kan du få ett väldigt tråkigt brev på posten och detta ganska långt efter att uthyrningsperioden är avslutad. Din hyresgäst kan nämligen gå till Hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetalningsskyldig för upp till två års mellanskillnad mellan hyran din hyresgäst betalat och den hyran som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran.
Ägd bostad - Om du tagit en oskälig hyra för ditt boende så kan hyresgästen även här vända sig till Hyresnämnden för att få sin hyra sänkt, hyresgästen måste dock ta kontakt med dig först. När det gäller uthyrning av bostadsrätter kan Hyresnämnden endast be dig sänka hyran framåt i tiden. Du kan med andra ord inte bli återbetalningsskyldig även om hyran varit för hög.