Den här artikeln ger en översikt över reglerna för uthyrning och är tänkt som vägledning. Reglerna kan skilja sig åt beroende på vilken typ av bostad det gäller och omständigheterna för just din uthyrning. Kontrollera därför alltid vilka regler som gäller för din specifika uthyrning. Qasa erbjuder inte juridisk rådgivning eller individuella bedömningar av specifika uthyrningar eller hyror.
När du väl har tagit beslutet om att hyra ut ditt boende i andra hand, är det dags att börja tänka på tillstånd. Detta ska du söka antingen från förstahandsvärden eller bostadsrättsföreningen beroende på om du bor i en hyres- eller bostadsrätt.
Innehåll:
- När behöver jag ha uthyrningstillstånd?
- När har jag rätt till tillstånd?
- När kan jag nekas uthyrningstillstånd?
- Hur ansöker jag om uthyrningstillstånd?
- Varför är det så viktigt med uthyrningstillstånd?
När behöver jag ha uthyrningstillstånd?
Om du har för avsikt att hyra ut hela din bostad behöver du ett tillstånd. Detta gäller vare sig du bor i en hyresrätt eller en bostadsrätt. Du måste ha tillstånd för all typ av uthyrning där du själv inte nyttjar lägenheten självständigt. I och med de lagändringar som träder i kraft den 1 juli 2026 har gränsdragningen stramats åt för att motverka missbruk och olovliga andrahandsuthyrningar. När det gäller bostadsrätter finns reglerna för ansökan beskrivna i bostadsrättslagen, men det brukar även stå beskrivet i föreningsstadgarna hur processen går till.
Inneboende
När du hyr ut ett rum i din lägenhet behöver du som huvudregel inte söka tillstånd. Detta beror på att du själv bor kvar i lägenheten och din inneboende inte anses bruka bostaden självständigt.
Notera de nya reglerna från och med 1 juli 2026: För bostadsrätter införs nu en strikt juridisk definition av vad "självständigt brukande" innebär. Om du inte använder din bostadsrätt som permanentbostad eller bor i den i beaktansvärd utsträckning, räknas uthyrningen automatiskt som en tillståndspliktig andrahandsuthyrning - även om du bara hyr ut en del av bostaden. Som riktmärke för att det ska räknas som inneboende krävs det i regel att du själv övernattar i bostaden minst 80-100 dagar om året eller 2–3 dagar i veckan. Ändringen infördes eftersom oseriösa hyresvärdar tidigare utnyttjat "inneboenderegler" för att runda tillståndsplikten.
Din partner flyttar in
Om du och din partner väljer att flytta ihop, behöver ni inte söka tillstånd hos värden. Du som hyresgäst/bostadsrättsägare, behöver med andra ord inte kontakta värd/förening om din partner flyttar in i din lägenhet.
Vän vaktar lägenheten
Det spelar ingen roll om din vän bor hos dig gratis eller betalar hyra. Om du inte själv bor i lägenheten i beaktansvärd utsträckning under tiden, räknas det som en andrahandsuthyrning och kräver tillstånd.
När har jag rätt till tillstånd?
Det finns en mängd olika anledningar till att hyra ut sitt boende i andra hand, men beroende på om du har en hyresrätt eller bostadsrätt ser kraven lite olika ut.
Om du hyr ut en ägd bostad
Enligt Bostadsrättslagen (7 kap. 11 §) räcker det med att du har "skäl" för att få hyra ut. Det kan handla om att du vill provsambo, studera eller arbeta på annan ort, eller att bostaden är svårsåld på grund av marknadsläget.
En stor nyhet efter den 1 juli 2026 är att föreningen eller hyresnämnden vid sin bedömning endast får ta hänsyn till om lägenheten tidigare varit uthyrd ifall det har skett i en mycket betydande omfattning (vilket i regel innebär sammanlagt fem år eller mer). Beslutet fattades eftersom riksdagen ville ge bostadsrättsägare en utökad och mer flexibel rätt att hyra ut under längre tidsperioder så länge skälen (exempelvis en lång utbildning) kvarstår. Din förening kan alltså inte längre slentrianmässigt neka dig förlängning efter ett år bara för att "du redan har hyrt ut".
Om du hyr ut en hyresrätt
Enligt 40§ Hyreslagen krävs så kallade "beaktansvärda skäl" för att få tillstånd. Enligt praxis kan följande anledningar godkännas:
- Att du p.g.a. arbete, studier, vård av anhörig eller annat behöver flytta till en annan ort.
- Att du vill prova på sambolivet med en partner.
- Att du blivit sjuk och kan av den anledningen inte bo hemma.
- Att du ska på en längre resa och inte vill att lägenheten ska stå tom.
- Att du av någon anledning vill flytta hem till föräldrarna ett tag.
- Att du vill flytta in på ett äldreboende och inte orkar ta tag i försäljning på en gång.
Listan kan göras hur lång som helst. Dessutom är lagen inte knivskarp när det kommer till att definiera beaktansvärda skäl och varje person kan ha sin egen anledning till att hyra ut boendet. Så länge man kan styrka sina skäl (exempelvis med ett anställningsavtal eller studieintyg från en annan ort), brukar det i regel godkännas.
Här har inga större regeländringar skett i och med den nya propositionen. Enligt 12 kap. 40 § jordabalken krävs fortfarande så kallade "beaktansvärda skäl" för att få tillstånd.
När kan jag nekas uthyrningstillstånd?
Om hyresvärden/bostadsrättsföreningen inte godtar dina skäl till uthyrning, kan de säga nej. Det finns anledningar till uthyrning som din värd/förening sällan kommer acceptera. Exempel på sådana kan vara att du hyr ut ditt boende i rent vinstsyfte, att du aldrig själv planerat att flytta in utan endast betraktar boendet som en kassako. Ett annat skäl som i regel kommer nekas kan kallas för hotelluthyrning. Det är när du endast hyr ut ditt boende under korta perioder, ofta med orimligt hög hyra.
Det kan också vara så att din planerade hyresgäst kommer med dåliga referenser och din hyresvärd/bostadsrättsförening av den anledningen inte vill ge dig ett tillstånd.
Du får inte bli nekad utan anledning
Samtidigt som lagen säger att den som vill hyra ut sitt boende ska ha beaktansvärda skäl, säger den också att hyresvärden/föreningen ska ha en befogad anledning till att neka. Hyresvärden/föreningen har med andra ord också en skyldighet att förklara sig.
Säg t.ex. att hyresvärden säger nej då hen tror att din hyresgäst kommer missköta sig. Om värden/föreningen inte kan ge riktiga skäl till varför de tror det, har de ingen rätt att neka dig ett tillstånd.
Om du uppvisar beaktansvärda skäl till uthyrning och värden/föreningen säger nej, kan du vända dig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan hjälpa dig att få ett uthyrningstillstånd i en situation där värden/föreningen sagt nej. Detta tillstånd gäller en begränsad tid och är begränsat till en person. När du skickat ansökan till hyresnämnden, kontaktar de i sin tur din värd/förening.
Hur ansöker jag om uthyrningstillstånd?
När du ansöker om tillstånd kommer din hyresvärd/bostadsrättsförening i regel alltid vilja veta tre saker: (1) Skälet till att du vill hyra ut (2) Vem du vill hyra ut till (3) Under hur lång tid du vill hyra ut. Dessa tre punkter ska finnas med i alla typer av avtal och tillstånd som hanterar andrahandsuthyrning. Du kan antingen be din värd/förening att ta fram ett formulär, eller så hämtar du ett själv.
Genom att använda Qasas hyresavtal kan du signera avtalet med din hyresgäst innan du har fått det slutliga godkännandet för uthyrningen då det innehåller en paragraf som innebär att avtalets giltighet är villkorad av att nödvändiga tillstånd erhålls.
Det gör att du kan planera uthyrningen och säkra en hyresgäst tidigt i processen, samtidigt som det är viktigt att komma ihåg att du som hyresvärd ansvarar för, och behöver säkerställa att erforderliga tillstånd finns på plats och att uthyrningen följer gällande lagkrav.
Varför är det så viktigt med uthyrningstillstånd?
Ett tillstånd vid andrahandsuthyrning kan ses som en överenskommelse mellan dig och din hyresvärds- eller bostadsrättsförening. Att du har fått ett tillstånd vittnar inte bara om att ni är överens, det är också något som visar din hyresgäst att allt är som det ska.
Man kan med andra ord säga att tillståndet på många sätt är nödvändigt för att uthyrningen ska få en bra start. Om det under uthyrningsperioden av någon anledning skulle uppstå något problem, är det särskilt viktigt att ha ett tillstånd som visar vad man faktiskt kommit överens om. Således är också tillståndet nödvändigt för att uthyrningen ska få ett gott slut.
Om din hyresvärd/bostadsrättsförening upptäcker att du hyr ut ditt boende utan tillstånd, kan de skicka en så kallad anmodan om rättelse. Du får då en kort tid på dig att få din hyresgäst att flytta. Se dock inte på detta som bara en knackning på dörren när du har fest. Om du väljer att hyra ut ditt boende utan tillstånd, ligger rätten hos värden eller föreningen.
Hyresrätt – Du som hyresgäst riskerar att förlora det avtal du har med din hyresvärd. Om din hyresvärd upptäcker att du hyr ut ditt boende utan tillstånd, kan du med andra ord riskera att förlora din lägenhet.
Bostadsrätt – Det står ofta i föreningsstadgarna hur en korrekt andrahandsuthyrning ska gå till. Om du hyr ut utan tillstånd riskerar du att din bostadsrätt blir förverkad.
Läs mer
Du kan läsa mer om tillstånd på Sveriges Domstolar.