Om du väljer att hyra ut din bostad, kan det ibland vara så att du behöver skatta för uthyrningen. Låter det jobbigt? Misströsta inte. Efter att ha läst den här guiden kommer det kännas enklare – beskattning behöver inte alls vara något att oroa sig över!
Andra guider du kanske är intresserad av:
- Krävs tillstånd för att hyra ut i andra hand?
- Hur skriver man ett andrahandskontrakt?
- Hur räknar man ut hyran?
Schablonavdraget för andrahandsuthyrningen
Årsskiftet 2013 infördes ett schablonavdrag på 40,000 kronor (42 kap 30§ 2st IL). Det innebär att om du hyr ut för mer än 40,000 kronor sammanlagt under året, kommer du bara behöva skatta för de hyresintäkter som överstiger det beloppet. Hyr du däremot ut för mindre än 40,000 kronor, kommer din uthyrning vara helt skattefri! Här är några saker som kan vara bra att tänka på:
Schablonavdraget gäller per år och bostad
Hyr du ut flera bostäder, har du rätt till flera avdrag. Du kan alltså hyra ut både fritidshuset och bostadsrätten under samma år och få fullt skatteavdrag för båda fastigheterna. Samma sak gäller exempelvis ifall du hyr ut två småhus på samma privatbostadsfastighet.
Avdragsrätten baseras på äganderätt
Rätten till avdrag baseras på den faktiska ägarandelen. Det betyder att om du delar ägandet av en bostad med någon annan, kan du bara dra av en del av schablonbeloppet i din inkomstdeklaration. Om du exempelvis äger din bostad till 50 procent med din sambo, ska schablonbeloppet delas lika mellan er två (dvs. 20,000 kronor vardera). Det innebär också att, om du äger ett hus till lika delar med någon annan och ni disponerar X-antal veckor vardera, får du bara utnyttja 50 procent av schablonbeloppet om du väljer att hyra ut dina veckor. Ägare kan alltså inte välja att fritt fördela avdraget mellan varandra.
Undantag vid uthyrning av många bostäder
I det fall du äger och hyr ut fler än tre bostäder kan uthyrningen komma att klassificeras som inkomst av näringsverksamhet. Då gäller något annorlunda skatteregler.
Undantag vid uthyrning till eget bolag
Vid uthyrning till egen eller närståendes arbetsgivare eller eget bolag får du bara göra ett skäligt avdrag för de utgifter som uppkommit på grund av uthyrningen (42 kap 32§ IL). Det skulle kunna vara ökade kostnader för el, vatten, värme, sophämtning etc.
Övriga avdrag
Utöver schablonavdraget ovan, har du rätt att göra några övriga avdrag:
Avdrag för din del av hyran
Hyr du ut en privatbostadsrätt eller en hyreslägenhet får du göra avdrag för den avgift eller hyra som du själv betalar för den del du hyr ut, under den tid som bostaden är uthyrd (42 kap 31§ 2-3st. IL). Det innebär att om du hyr ut en hyresrätt får du göra avdrag för den hyra du själv betalar till hyresvärden för den uthyrda bostaden. Om du hyr ut en bostadsrätt får du göra avdrag för avgiften som du betalar till din bostadsrättsförening för den uthyrda bostaden.
Övriga avdrag för din privatbostad eller hyreslägenhet
Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp ersättningen som hyresintäkt. Får du en schablonmässig ersättning ska den däremot tas upp som hyresintäkt. Läs mer om detta här på skatteverkets hemsida.
Övriga avdrag för villa
Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet (t.ex. villa eller fritidshus) får du göra avdrag med 20 procent av hyran (42 kap 31§ 1st. IL).
Vad får jag inte göra avdrag för?
Du har inte rätt att göra avdrag för exempelvis reparationer, extraförsäkringar, eller städning.
Vilken skattesats är det som gäller?
Det som blir över efter alla avdrag, ska du ta upp till beskattning som kapitalinkomst med en skattesats på 30 procent (65 kap 7§ IL) i din inkomstdeklaration. Om avdragen överstiger dina hyresintäkter är uthyrningen alltså helt skattefri.
Ett exempel: hyr ut bostadsrätten
Låt oss säga att du hyr ut din bostadsrätt under hela året. Den är värd 2,5 miljoner kronor och har en månadsavgift på 3,000 kronor. Enligt de nuvarande reglerna, är en skälig hyra för bostaden 11,333 kronor i månaden (se guiden om hyressättning). Skatten blir då följande:
Ett annat exempel: hyr ut villan
Om du istället hyr ut din villa ser skattereglerna lite annorlunda ut. Låt oss säga att bostaden är värd 3,5 miljoner och har en driftskostnad på 4,000 kronor per månad. Den maximala hyran du får ta ut blir 15 666 kronor i månaden. Skatten beräknas då enligt följande:
När ska deklarationen göras?
Du tar upp dina hyresinkomster – i det fall de överstiger avdragen – i nästkommande års inkomstdeklaration (för uthyrning under 2017 ska inkomsterna alltså deklareras 2018). Det kan vara en bra idé att göra en preliminär beräkning av skatten redan från början, så att du slipper göra en extra skatteinbetalning. Det kan även vara en fördel att spara till exempel hyresavtal och avier för avgifter till bostadsrättsförening och andra viktiga handlingar. På så sätt har du underlag för beräkningen av hyresinkomsterna och avdragen, ifall Skatteverket undrar. Hyr du ut via Qasa kommer vi självklart spara all den informationen.
Hur deklarerar man?
Du deklarerar dina hyresinkomster i din vanliga inkomstdeklaration. Det enklaste sättet att deklarera är via Skatteverkets e-tjänst. Du kan även ta hjälp av blanketten SKV 2199 för att räkna ut överskottet av uthyrningen. Blanketten ska inte lämnas in till Skatteverket, men spara den ifall Skatteverket senare skulle ha frågor om din uthyrningsinkomst.
Avslutningsvis
Känns det bättre? Att räkna ut om du behöver betala skatt och i så fall hur mycket, kanske verkar komplicerat men är inte svårare än grundskolans matematiklektioner. Så, om du vill hyra ut, koka en kopp te och sätt dig vid köksbordet några minuter för att se vad som gäller just ditt boende. Uthyrningsupplevelsen förhöjs när allt är spikat och klart, redan innan din hyresgäst flyttat in.
Vill du veta mer?
• Inkomstskattelagen (1999:1229)