Om du väljer att hyra ut din bostad, kan det ibland vara så att du behöver skatta för uthyrningen. Denna guide hjälper dig med allt om beskattning.
Andra guider du kanske är intresserad av:
- Krävs tillstånd för att hyra ut i andra hand?
- Hur skriver man ett andrahandskontrakt?
- Hur räknar man ut hyran?
Skatteverkets beräkningsverktyg - Skatteverkets beräkningsverktyg kan vara till stor hjälp i att på ett enkelt sätt ta reda på om och isåfall hur mycket skatt du ska betala.
Schablonavdraget för andrahandsuthyrningen
Sedan 2013 finns ett schablonavdrag på 40 000 kronor. Det innebär att om du hyr ut för mer än 40 000 kronor sammanlagt under året, kommer du endast behöva skatta för de hyresintäkter som överstiger det beloppet. Hyr du däremot ut för mindre än 40 000 kronor, kommer din uthyrning vara helt skattefri! Här är några saker som kan vara bra att tänka på:
Schablonavdraget gäller per år och bostad
Hyr du ut flera bostäder, har du rätt till flera avdrag. Du kan alltså hyra ut både fritidshuset och bostadsrätten under samma år och få fullt skatteavdrag för båda fastigheterna. Samma sak gäller exempelvis ifall du hyr ut två småhus på samma privatbostadsfastighet.
Du får endast göra avdraget för det antal månader du ägt eller hyrt bostaden, om du köper en bostad den första april får du göra avdrag för 9 månader:
40 000 kronor x 9 månader ÷ 12 månader = 30 000 kronor.
Du får dra av 30 000 kronor i schablonavdrag.
Avdragsrätten baseras på äganderätt
Rätten till avdrag baseras på den faktiska ägarandelen. Det betyder att om du delar ägandet av en bostad med någon annan, kan du bara dra av en del av schablonbeloppet i din inkomstdeklaration. Om du exempelvis äger din bostad till 50 procent med din sambo, ska schablonbeloppet delas lika mellan er två (dvs. 20 000 kronor vardera). Det innebär också att, om du äger ett hus till lika delar med någon annan och ni disponerar X-antal veckor vardera, får du bara utnyttja 50 procent av schablonbeloppet om du väljer att hyra ut dina veckor. Ägare kan inte välja att fritt fördela avdraget mellan varandra.
Undantag vid uthyrning av många bostäder
I det fall du äger och hyr ut fler än två bostäder kan uthyrningen komma att klassificeras som inkomst av näringsverksamhet. Då gäller något annorlunda skatteregler.
Undantag vid uthyrning till eget bolag
Vid uthyrning till egen eller närståendes arbetsgivare eller eget bolag gäller en del andra regler. Du får t.ex. Inte göra ett schablonavdrag, utan endast ett skäligt avdrag för de utgifter som uppkommit på grund av uthyrningen. Det skulle kunna vara ökade kostnader för el, vatten, värme, sophämtning etc.
Andra avdrag du får göra
Småhus eller ägarlägenhet
Detta innefattar t.ex. villa och radhus, ovservera att en bostadsärttslägenhet inte är en ägarlägenhet.
Förutom schablonavdraget får du göra ett avdrag med 20 procent av hyresintäkten. Detta avdrag är tänkt att täcka dina driftskostnader, till exempel sophämtning, vatten och el.
Bostadsrätt
Du får göra avdrag för den avgift du betalar till din förening. Avdraget beror på hur stor yta du hyr ut, och lång tid du hyr ut bostaden.
Om du hyr ut en del av din bostadsrätt får du bara göra avdrag på en så stor del av avgiften som den del av bostaden din hyresgäst ensam får använda, som räknas som uthyrd del. Utrymmen som du och din hyresgäst använder gemensamt, t.ex. badrum, räknas därför inte som uthyrd del.
Om du hyr ut ett rum på 12 kvm i en bostadsrätt på 48 kvm där du betalar 4000 kronor i avgift till bostadsrättsföreningen så har du rätt att göra avdrag för:
12/48 x 4000 kronor = 1000 kronor
Utöver den vanliga avgiften från bostadsrättsföreningen så har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut en avgift från den som hyr ut sin bostadsrätt i andra hand för att täcka föreningens extra kostnader för andrahandsuthyrningen. Även denna avgift får du dra av.
För en oäkta bostadsrätt gäller andra regler för beskattning.
Hyresrätt
Förutom schablonavdraget får du göra avdrag för den hyra som du själv betalar till hyresvärden. Avdraget beror på hur stor yta du hyr ut, och lång tid du hyr ut bostaden.
Om du hyr ut en del av din hyresrätt får du bara göra avdrag på en så stor del av hyran som den del av bostaden din hyresgäst ensam får använda, som räknas som uthyrd del. Utrymmen som du och din hyresgäst använder gemensamt, t.ex. badrum, räknas därför inte som uthyrd del.
Om du hyr ut ett rum på 12 kvm i en hyresrätt på 48 kvm där du betalar 8000 kronor i hyra så har du rätt att göra avdrag för:
12/48 x 8000 kronor = 2000 kronor
Vad räknas som hyresintäkt?
Om din hyresgäst betalar ett schablonbelopp till dig för exempelvis el så räknas det som hyresintäkt, det vill säga om du inkluderar det i hyran du anger i hyresavtal. Om din hyresgäst däremot betalar den faktiska kostnaden för el och bredband ska du inte räkna det som en hyresintäkt.
Då du är hyresvärd när du hyr ut via Qasa är den den hyra som anges i hyresavtalet som räknas som hyresintäkt, vår avgift för Hyresgaranti och Uthyrningsförsäkring räknas således som en del av schablonavdraget.
Vilken skattesats är det som gäller?
Det som blir över efter alla avdrag, ska du ta upp till beskattning som kapitalinkomst med en skattesats på 30 procent i din inkomstdeklaration. Om avdragen överstiger dina hyresintäkter är uthyrningen alltså helt skattefri.
Exempel 1: hyra ut bostadsrätten
Låt oss säga att du hyr ut din bostadsrätt under 12 månader med en hyra på 11 333 kronor per månad. Du betalar en månadsavgift på 3 000 kronor till din bostadsrättsförening. Skatten blir då följande:
Exempel 2: hyr ut villan
Om du istället hyr ut din villa ser skattereglerna lite annorlunda ut. Låt oss säga att bostaden är värd 3,5 miljoner och har en driftskostnad på 4,000 kronor per månad. Den maximala hyran du får ta ut blir 15 666 kronor i månaden. Skatten beräknas då enligt följande:
När ska deklarationen göras?
Du tar upp dina hyresinkomster – i det fall de överstiger avdragen – i nästkommande års inkomstdeklaration (för uthyrning under 2017 ska inkomsterna alltså deklareras 2018). Det kan vara en bra idé att göra en preliminär beräkning av skatten redan från början, så att du slipper göra en extra skatteinbetalning. Det kan även vara en fördel att spara till exempel hyresavtal och avier för avgifter till bostadsrättsförening och andra viktiga handlingar. På så sätt har du underlag för beräkningen av hyresinkomsterna och avdragen, ifall Skatteverket undrar. Hyr du ut via vår tjänst kommer vi självklart spara all den informationen.
Hur deklarerar man?
Du deklarerar dina hyresinkomster i din vanliga inkomstdeklaration. Det enklaste sättet att deklarera är via Skatteverkets e-tjänst. Du kan även ta hjälp av blanketten SKV 2199 för att räkna ut överskottet av uthyrningen. Blanketten ska inte lämnas in till Skatteverket, men spara den ifall Skatteverket senare skulle ha frågor om din uthyrningsinkomst.
Skatteverkets beräkningsverktyg
Skatteverkets beräkningsverktyg kan vara till stor hjälp i att på ett enkelt sätt ta reda på om och isåfall hur mycket skatt du ska betala.
Vill du veta mer?
• Inkomstskattelagen (1999:1229)