Att hyra ut ditt boende kan kännas överväldigande, det finns många saker att tänka på och reglerna kan vara snåriga. Men oroa dig inte! Allt du behöver veta för en smidig uthyrning finns här, och om du har några frågor finns vi bara ett meddelande bort. Så luta dig tillbaka och låt oss guida dig genom processen.
- Vilka lagar gäller vid uthyrning?
- Tillstånd för att hyra ut lägenheten
- Hur hög får hyran vara?
- Försäkring vid andrahandsuthyrning
- Vilka uppsägningstider gäller?
- Borde jag oroa mig för besittningsskydd?
- Beskattning när du hyr ut i andra hand
Den här artikeln handlar om långtidsuthyrning. För information om semesterboenden titta här!
Vilka lagar gäller vid uthyrning?
Du behöver inte läsa igenom någon lagtext, men du kanske undrar vilken lagstiftning som egentligen reglerar bostadsuthyrning. Det finns framförallt två lagar som påverkar förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Dessa är Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, vanligtvis benämnd Privatuthyrningslagen och 12 kap i Jordabalken, i folkmun även kallad för Hyreslagen.
Hyreslagen
Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) är en omfattande lagstiftning som utgör den grundläggande lagtexten för all bostadsuthyrning. Om du hyr ut hyreslägenhet i andra hand, eller flera ägda bostäder som en del av näringsverksamhet (t.ex. du är fastighetägare som hyr ut förstahandskontrakt), är det Hyreslagen du ska förhålla dig till.
Privatuthyrningslagen
Privatuthyrningslagen (Lag om uthyrning av egen bostad) är ett tillägg till Hyreslagen som gör vissa undantag för privatpersoner som hyr ut en ägd bostad (t.ex. bostadsrätt, villa, äganderätt) gällande regler kring hyressättning, uthyrningstillstånd och uppsägningstid. Privatuthyrningslagen infördes 2012 och syftade till att göra det lättare att hyra ut ägda bostäder i andra hand. Generellt kan man säga att hyresrätter är betydligt hårdare reglerade än vad bostadsrätter och andra ägda bostäder är.
Notera att om en privatperson hyr ut flera ägda bostäder regleras alla utom den första uthyrningen av Hyreslagen. Samma sak gäller vid uthyrning av flera rum till olika hyresgäster.
Tillstånd för att hyra ut lägenheten
När du har bestämt dig för att hyra ut din bostad i andra hand är det viktigt att tänka på tillstånd. Att hyra ut utan tillstånd kan leda till problem längre fram:
Om du hyr ut en bostadsrätt
Hyr du ut en bostadsrätt behöver du tillstånd från din bostadsrättsförening. Sedan en ändring i Bostadsrättslagen 2014 krävs dock bara "skäl" för att få tillstånd (tidigare krävdes “beaktansvärt skäl”), vilket gör det svårare för bostadsrättsföreningar att neka tillstånd. I princip kan tillstånd endast nekas om uthyrningen ska ske som "näringsverksamhet". Du kan läsa mer om tillstånd för bostadsrätter i vår tillståndsguide.
Om du hyr ut en hyresrätt
Hyr du ut en hyresrätt behöver du tillstånd från din fastighetsägare. Hyreslagen menar att du har rätt till tillstång om det finns "beaktansvärda skäl" för uthyrningen. Exempel på detta kan vara arbete/studier på annan ort, ålder, sjukdom, en längre utlandsvistelse eller att du ska provbo med en sambo. Du kan läsa mer om tillstånd för hyresrätter i vår tillståndsguide.
Om du hyr ut en villa, äganderätt eller inneboende
Hyr du ut en villa eller äganderätt krävs, av självklara anledningar, inget tillstånd. Samma sak gäller om du hyr ut ett rum till en inneboende.
Hur hög får hyran vara?
När du hyr ut din bostad är det viktigt att känna till reglerna för hur hög hyran får vara. Detta beror på om du hyr ut en bostad du äger (bara en) eller en hyresrätt.
Om du hyr ut en bostad du äger
Om du hyr ut din bostadsrätt, villa eller annan typ av ägd bostad enligt Privatuthyrningslagen, har du och hyresgästen större frihet att komma överens om hyran. Enligt Privatuthyrningslagen definieras hyrans skälighet av en kalkyl som i praktiken sällan överstiger den faktiska marknadshyran för andrahansdbostäder. Här kan du läsa mer om hyressättning av bostadsrätter.
Om du hyr ut en hyresrätt
Vid uthyrning av hyresrätter tillämpas bruksvärdesprincipen, vilket innebär att du som uthyrare är begränsad i hur hög hyra du får ta. Hyran kan i praktiken inte överstiga den hyra du själv betalar till hyresvärden, med tillägg för fasta driftkostnader och 15 procent ifall du hyr ut möblerat. Om hyran överstiger det belopp kan hyresnämnden på hyresgästens begäran kräva att hyran sänks retroaktivt. Här kan du läsa mer om hyressättning av hyresrätter.
Försäkring vid andrahandsuthyrning
De flesta hemförsäkringarna täcker vanligtvis inte alla skador som kan uppkomma i bostaden under uthyrningen. Rödvinsfläckar i soffan, märken på köksbänken och repor i golvet är alla exempel på skador som med stor sannolikhet inte kommer täckas av din egna hemförsäkring.
För att skydda dig mot sådana skador har vi tagit fram en speciell Uthyrningsförsäkring, som ingår när du hyr ut din bostad via Qasa. Läs mer om uthyrningsförsäkringen.
Vilka uppsägningstider gäller?
När du hyr ut din bostad är det viktigt att känna till vilka uppsägningstider som gäller om du eller hyresgästen vill avsluta avtalet innan hyrestidens slut. Dessa uppsägningstider kan inte avtalas bort. Däremot, om ni båda är överens när det är dags att säga upp avtalet, behöver ni såklart inte förhålla er till den avtalade uppsägningstiden.
Uppsägningstider för bostadsrätter:
För bostadsrätter gäller 1 månads uppsägningstid för hyresgästen och 3 månaders uppsägningstid för hyresvärden, oavsett hyrestidens längd. Dessa uppsägningstider kan inte avtalas bort, vilket är viktigt att vara medveten om.
Uppsägningstider för hyresrätter:
För hyresrätter gäller 3 månaders uppsägningstid för både hyresgäst och hyresvärd.
Precis som för bostadsrätter kan inte dessa uppsägningstider avtalas bort och gäller för alla hyresrätter.
Här kan du läsa mer om uppsägningstider.
Borde jag oroa mig för besittningsskydd?
Nej, i de allra flesta fall bottnar denna oro i ett missförstånd kring ämnet:
Besittningsskydd vid uthyrning av bostadsrätt:
Vid uthyrning av en bostadsrätt har andrahandshyresgästen inte besittningsskydd. Detta innebär att de inte är skyddade mot att direkt kastas ut när hyrestiden är över. Besittningsskyddet, även kallat besittningsrätt, ger normalt sett hyresgästen skydd mot omedelbar avhysning efter att hyresperioden är slut. Men i fallet med bostadsrätter är detta alltså inte tillämpligt.
Besittningsskydd vid uthyrning av hyresrätt:
Vid uthyrning av en hyresrätt gäller besittningsskyddet för andrahandshyresgästen först när hyresperioden har varat i över två år i följd. Detta innebär att efter att hyresperioden passerat två år får hyresgästen ett skydd mot omedelbar avhysning när hyrestiden är över. Det är dock viktigt att notera att besittningsskyddet kan förhandlas bort, via ett separat avtal.
Beskattning när du hyr ut i andra hand
Vid uthyrning av en bostad kan man behöva skatta för hyresintäkterna. Du har rätt till ett schablonavdrag till värdet av 40 000 kr per år och bostad. Hyr du ut för över 40 000 kr sammanlagt under ett år, blir du skatteskyldig för de hyresintäkter som överstiger det beloppet med avdrag för vissa kostnader. Med andra ord är hyresintäkter som uppgår till ett belopp lägre än 40 000 kr skattefria.
Beskattning av hyresintäkter sker i inkomstslaget kapital med skattesatsen 30 %. Här kan du läsa mer om beskattning.